Thị trường bất động sản đang bước vào quá trình thanh lọc mạnh mẽ. Ảnh: Nhật Nam

Thách thức từ nhiều phía

Quá trình tái cơ cấu thị trường bất động sản đang diễn ra ngày càng rõ nét. Những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất tốt, năng lực tài chính mạnh, có chiến lược phát triển dài hạn và khả năng thích ứng nhanh đang dần chiếm ưu thế. Ngược lại, nhiều doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ đang gặp khó khăn trong việc duy trì hoạt động và triển khai dự án.

Theo số liệu từ Cục Thống kê, trong quý I-2026, cả nước có 726 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. Một trong những áp lực lớn nhất hiện nay là vấn đề vốn. Bởi hiện tại, việc tiếp cận tín dụng ngân hàng vẫn còn nhiều điều kiện khắt khe, đặc biệt đối với những doanh nghiệp có năng lực tài chính hạn chế hoặc dự án chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý. Bên cạnh đó, thị trường trái phiếu doanh nghiệp dù đang từng bước phục hồi nhưng chưa thể trở thành kênh huy động vốn dễ dàng như giai đoạn trước. Nhà đầu tư hiện có xu hướng lựa chọn những doanh nghiệp có uy tín, minh bạch và sở hữu các dự án có khả năng tạo dòng tiền thực tế.

Đồng thời, áp lực còn đến từ sự thay đổi trong nhu cầu của khách hàng sau những biến động của thị trường. Các yếu tố về pháp lý, tiến độ xây dựng, năng lực chủ đầu tư và khả năng khai thác thực tế của sản phẩm được đặt lên hàng đầu. Điều này khiến những doanh nghiệp thiếu thương hiệu hoặc chưa chứng minh được năng lực phát triển dự án gặp nhiều khó khăn.

Ngoài ra, việc hàng loạt bộ luật mới liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản có hiệu lực đang tạo ra môi trường kinh doanh minh bạch hơn nhưng cũng đòi hỏi doanh nghiệp phải có khả năng thích ứng nhanh với các quy định mới.

Cần hướng đi khác biệt

TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, quá trình thanh lọc hiện nay là xu hướng tất yếu trong xu thế phát triển của thị trường bất động sản. Thay vì cạnh tranh bằng việc mở rộng quy mô nhanh chóng, thị trường đang chuyển sang giai đoạn đề cao hiệu quả đầu tư, chất lượng sản phẩm và năng lực quản trị. Sức ép hiện nay là cơ hội để thị trường loại bỏ những doanh nghiệp hoạt động thiếu chuyên nghiệp, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư có năng lực thực sự phát triển bền vững hơn.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, những doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ vẫn có cơ hội tồn tại, phát triển nếu lựa chọn được chiến lược phù hợp. Thay vì cạnh tranh trực tiếp với các tập đoàn lớn ở những dự án quy mô hàng trăm héc-ta, doanh nghiệp vừa và nhỏ có thể tập trung vào những phân khúc ngách hoặc thị trường địa phương, nơi họ có lợi thế về sự am hiểu nhu cầu khách hàng và khả năng triển khai linh hoạt; đồng thời, tập trung vào những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực như: Nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội, bất động sản phục vụ sản xuất công nghiệp, logistics hay sản phẩm có khả năng khai thác dòng tiền ổn định.

“Giải pháp quan trọng nhất hiện nay là doanh nghiệp phải cơ cấu lại danh mục đầu tư, tập trung nguồn lực vào những dự án có tính khả thi cao, pháp lý rõ ràng và khả năng tạo dòng tiền trong ngắn hạn. Việc dàn trải nguồn lực vào nhiều dự án hoặc phụ thuộc quá lớn vào vốn vay sẽ gia tăng rủi ro trong bối cảnh mặt bằng lãi suất và chi phí vốn có xu hướng tăng. Đặc biệt, doanh nghiệp cần thay đổi tư duy phát triển, chuyển từ chạy theo quy mô sang nâng cao chất lượng sản phẩm và hiệu quả vận hành”, TS Nguyễn Văn Đính nêu quan điểm.

TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng, trong bối cảnh hiện nay, việc nâng cao tính minh bạch cũng là yếu tố sống còn đối với các doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ. Doanh nghiệp cần xây dựng hình ảnh chuyên nghiệp thông qua việc công khai thông tin dự án, bảo đảm tiến độ triển khai, thực hiện đầy đủ các cam kết với khách hàng. Bên cạnh đó, việc liên kết và hợp tác cũng là giải pháp quan trọng giúp doanh nghiệp gia tăng năng lực cạnh tranh. Thay vì tự triển khai toàn bộ dự án, doanh nghiệp có thể hợp tác với các đối tác có thế mạnh về tài chính, quản lý vận hành hoặc phân phối sản phẩm để giảm áp lực nguồn lực và nâng cao hiệu quả đầu tư...

Ngoài ra, chuyển đổi số trong quản trị doanh nghiệp và hoạt động kinh doanh cũng đang trở thành xu hướng tất yếu. Ứng dụng công nghệ không chỉ giúp tối ưu chi phí vận hành mà còn hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận khách hàng hiệu quả hơn trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng gay gắt. Đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ, thách thức hiện nay đồng thời cũng là cơ hội để tái định vị chiến lược phát triển. Những doanh nghiệp tập trung vào giá trị thực, quản trị rủi ro hiệu quả, kiểm soát tốt dòng tiền, kiên trì với định hướng dài hạn vẫn có thể tìm được chỗ đứng trên thị trường.

Nguồn: Báo Hà Nội Mới