Gần 15 năm “buôn” bất động sản, anh Tùng (42 tuổi, Hà Nội) cảm nhận rõ sức ép của giới đầu cơ trên thị trường thời gian qua. Kể từ đầu tháng 6 đến nay, anh đang quan tâm một căn nhà phố tại khu Đông với mức giá gần 12 tỷ đồng, nhưng chưa dám xuống tiền ngay.

Thời thế thay đổi

Suốt nhiều năm qua, anh Tùng xây dựng danh mục đầu tư bằng công thức quen thuộc của nhiều nhà đầu tư bất động sản là sử dụng đòn bẩy tài chính khoảng 30-50% giá trị tài sản, mua nhà phố và căn hộ tại những khu vực có hạ tầng phát triển rồi chờ tăng giá.

Khi lãi suất còn thấp, mỗi năm giá bất động sản tăng 15-20% đủ để bù chi phí vốn, đồng thời mang lại khoản lợi nhuận đáng kể. Tuy nhiên, thời thế đã thay đổi.

"Trước đây vay 3-5 tỷ đồng, mỗi tháng trả lãi khoảng 25-30 triệu đồng vẫn xoay xở được vì giá tài sản tăng đều, dòng tiền cho thuê cũng hỗ trợ một phần. Giờ lãi suất cao hơn, tiền thuê không tăng tương ứng, nếu tiếp tục vay thì rủi ro lớn hơn nhiều", anh Tùng chia sẻ.

Giới đầu tư nhà đất đang đứng trước nhiều thách thức.

Quyết định của anh Tùng phản ánh tâm lý đang lan rộng trên thị trường nhà đất hơn một năm qua. Không ít nhà đầu tư từng quen với việc mở rộng danh mục bằng vốn vay nay chuyển sang trạng thái phòng thủ, ưu tiên giữ tiền mặt thay vì tìm kiếm thêm bất động sản.

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, trong 5 tháng đầu năm 2026, nhu cầu tìm kiếm bất động sản giảm trên diện rộng, đặc biệt ở phân khúc đất nền và nhà mặt phố. Riêng đất nền tại Hà Nội ghi nhận lượng quan tâm giảm kỷ lục 55% so với cùng kỳ năm 2025.

Tuy nhiên, trái ngược với sự suy giảm về nhu cầu, mặt bằng giá vẫn tiếp tục đi lên. Giá căn hộ tại nhiều địa phương tăng bình quân 26% so với cùng kỳ năm trước; Bắc Ninh tăng 61%, Khánh Hòa tăng 37%, Hà Nội tăng 34%.

Đối với đất nền, Đà Nẵng tăng 44%, Quảng Nam tăng 39%. Giá nhà riêng tại Hà Nội hiện đạt trung bình khoảng 254 triệu đồng/m², cao hơn gấp đôi mức bình quân tại TP.HCM.

Việc giá tiếp tục neo cao trong khi thanh khoản giảm khiến nhiều nhà đầu tư rơi vào trạng thái lưỡng lự. Người bán chưa muốn điều chỉnh kỳ vọng, còn người mua ngày càng thận trọng khi khả năng sinh lời không còn rõ ràng như trước.

Số liệu thăm dò của Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group cũng chỉ ra tỷ lệ khách hàng có nhu cầu mua bất động sản giảm gần 35% trong quý vừa qua. Đáng chú ý, tỷ lệ người không còn nhu cầu mua tăng từ 13% lên 39%.

Trong khi đó, chỉ khoảng 17% khách hàng dự kiến giao dịch trong vòng 6 tháng tới, còn phần lớn lựa chọn chờ thêm một đến hai năm trước khi xuống tiền.

Nguyên nhân chủ yếu đến từ mặt bằng giá tăng nhanh hơn thu nhập, trong khi lãi suất vẫn ở mức cao và triển vọng kinh tế còn nhiều biến động. Điều này khiến cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư đều trở nên thận trọng hơn.

Đầu cơ, lướt sóng sẽ bị siết chặt

Theo ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia bất động sản, áp lực lãi suất đang làm thay đổi căn bản bài toán đầu tư.

"Với khoản vay khoảng 5 tỷ đồng, nếu lãi suất tăng từ 8% lên 14%/năm thì chi phí vốn phát sinh thêm khoảng 300 triệu đồng mỗi năm. Điều này làm thu hẹp đáng kể biên lợi nhuận, buộc nhà đầu tư phải tính toán rất kỹ trước khi sử dụng đòn bẩy tài chính", ông Kiên phân tích.

Theo vị chuyên gia, ở giai đoạn lãi suất thấp, nhà đầu tư có thể chấp nhận vay lớn vì kỳ vọng tăng giá đủ bù chi phí vốn. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, những tài sản chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá sẽ mất dần sức hấp dẫn, thay vào đó là các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền ổn định.

Trong khi đó, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Consulting, nhận định thị trường căn hộ TP.HCM đang bước vào giai đoạn giao dịch chậm khi giá không còn tăng mạnh nhưng cũng chưa giảm đủ để kích thích nhu cầu mua ở thực.

"Mặt bằng giá đã được đẩy lên quá cao sau nhiều năm tăng liên tục. Căn hộ sơ cấp hiện phổ biến từ 90-120 triệu đồng/m², nhiều dự án vượt quá khả năng chi trả của số đông người dân. Thị trường thứ cấp dù hạ nhiệt nhưng giá vẫn neo cao, khiến ngay cả những sản phẩm được quảng bá là 'cắt lỗ' cũng khó tiếp cận với người mua", ông Thắng phân tích.

Theo ông Thắng, khi nguồn cung mới liên tục được bổ sung, người mua có thêm nhiều lựa chọn và không còn tâm lý phải xuống tiền bằng mọi giá như trước.

Ở góc độ quản lý nhà nước, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho rằng khi các quy định pháp luật mới được triển khai đồng bộ, thị trường sẽ tiếp tục phân hóa nhưng vận hành ổn định hơn.

Việc nguồn cung được cải thiện sẽ góp phần ổn định mặt bằng giá, hạn chế tình trạng tăng giá bất hợp lý, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân có nhu cầu ở thực.

Bộ Xây dựng cũng dự báo nhu cầu sẽ tập trung vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền, căn hộ có giá phù hợp tại các đô thị lớn và đất nền tại những khu vực có hạ tầng đồng bộ, dân cư ổn định. Cùng với đó, hoạt động môi giới ngày càng chuyên nghiệp hơn và các hành vi đầu cơ, thổi giá sẽ tiếp tục được kiểm soát.

Trong bối cảnh thị trường phân hóa ngày càng rõ nét, cơ hội sẽ tiếp tục xuất hiện nhưng không còn dành cho tất cả. Dòng tiền nhiều khả năng sẽ tập trung vào những khu vực có hạ tầng hoàn thiện, nhu cầu ở thực cao và khả năng khai thác bền vững.

Với nhà đầu tư, giai đoạn hiện nay không còn là cuộc đua xuống tiền nhanh nhất, mà là cuộc đua về khả năng phân tích, quản trị rủi ro và lựa chọn đúng tài sản.

Nguồn: Tạp chí Vnbusiness