Khi mô hình đầu tư truyền thống đứng trước thử thách mới

Trong nhiều thập kỷ, chiến lược phân bổ tài sản giữa cổ phiếu và trái phiếu được xem là công thức kinh điển giúp nhà đầu tư cân bằng giữa tăng trưởng và kiểm soát rủi ro. Tuy nhiên, những biến động kinh tế vĩ mô và địa chính trị kéo dài trong thời gian gần đây đang khiến các nguyên tắc đầu tư vốn được coi là chuẩn mực phải đối mặt với nhiều thách thức.

Theo các chuyên gia của Savills, môi trường lạm phát cao cùng mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao trong thời gian dài đã làm thay đổi mối quan hệ giữa hai loại tài sản chủ chốt này. Thay vì vận động trái chiều như trước đây, cổ phiếu và trái phiếu tại nhiều thị trường lớn ngày càng có xu hướng biến động cùng chiều, làm suy giảm đáng kể hiệu quả đa dạng hóa của danh mục đầu tư truyền thống. Chính sự thay đổi này đang buộc nhiều nhà đầu tư tổ chức phải tìm kiếm những kênh đầu tư mới có khả năng tạo thu nhập ổn định, ít chịu tác động đồng thời từ các yếu tố vĩ mô và có giá trị bền vững trong dài hạn.

Bất động sản được nhìn nhận lại với vai trò chiến lược

Trong bối cảnh đó, bất động sản đang dần trở lại vị trí trung tâm trong chiến lược phân bổ vốn của nhiều tổ chức đầu tư quốc tế.

Theo Savills World Research, tỷ trọng phân bổ mục tiêu dành cho bất động sản trong danh mục của các nhà đầu tư toàn cầu vẫn duy trì quanh mức 10,8% trong nhiều năm gần đây, bất chấp những biến động của thị trường. Điều này phản ánh niềm tin rằng bất động sản vẫn sở hữu những đặc tính riêng biệt mà nhiều loại tài sản khác khó có thể thay thế. Khác với cổ phiếu hay trái phiếu, bất động sản là tài sản hữu hình, có giá trị sử dụng thực tế và khả năng tạo ra dòng tiền thông qua hoạt động khai thác, cho thuê. Trong khi giá trị tài sản có thể biến động theo chu kỳ kinh tế, nguồn thu từ hoạt động vận hành thường ổn định hơn, góp phần giảm biến động cho toàn bộ danh mục đầu tư.

Ông Neil Brookes, Giám đốc Điều hành kiêm Trưởng bộ phận Thị trường vốn châu Á - Thái Bình Dương của Savills, nhận định đây không đơn thuần là dấu hiệu phục hồi của thị trường bất động sản mà là sự thay đổi trong cách các nhà đầu tư đánh giá vai trò của loại tài sản này.

Theo ông, khi cổ phiếu và trái phiếu ngày càng chịu tác động bởi cùng một nhóm yếu tố vĩ mô, những lợi thế về khả năng đa dạng hóa, giá trị hữu hình và nguồn thu nhập ổn định của bất động sản trở nên nổi bật hơn bao giờ hết.

Dòng vốn toàn cầu ưu tiên yếu tố ổn định

Không chỉ dừng lại ở lý thuyết, sự thay đổi trong tư duy đầu tư đang được phản ánh rõ nét qua dòng vốn thực tế.

Báo cáo đầu tư khu vực châu Á - Thái Bình Dương quý I/2026 của Savills cho thấy tổng khối lượng đầu tư bất động sản đã tăng 19,2% so với cùng kỳ năm trước, bất chấp những bất ổn liên quan đến thương mại toàn cầu, địa chính trị và chính sách tiền tệ. Đáng chú ý, dòng vốn không tập trung vào một phân khúc đơn lẻ mà phân bổ rộng khắp từ văn phòng, công nghiệp - logistics cho đến khách sạn và các tài sản tạo dòng tiền ổn định.

Xu hướng này phản ánh sự thay đổi trong tiêu chí lựa chọn tài sản của nhà đầu tư. Nếu trước đây kỳ vọng tăng giá vốn thường là yếu tố được ưu tiên, thì hiện nay chất lượng tài sản, hiệu quả vận hành và khả năng tạo dòng tiền bền vững đang trở thành những tiêu chí quan trọng hơn. Nói cách khác, trong một môi trường đầu tư ngày càng khó dự báo, yếu tố ổn định đang được đặt ngang hàng với tiềm năng tăng trưởng.

Việt Nam nổi lên trong dòng vốn dài hạn

Xu hướng này cũng đang dần thể hiện rõ tại Việt Nam khi thị trường liên tục thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư quốc tế. Theo số liệu về vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trong quý I/2026, Singapore dẫn đầu với 52% tổng vốn đăng ký mới, tiếp theo là Hàn Quốc với 36%. Các nhà đầu tư đến từ Nhật Bản, Trung Quốc, Hong Kong và Mỹ cũng tiếp tục duy trì hiện diện đáng kể trên thị trường.

Không chỉ tập trung vào nhà ở hay khu đô thị, dòng vốn ngoại hiện đang mở rộng sang nhiều loại hình tài sản khác như khách sạn, bất động sản thương mại và các dự án tạo nguồn thu dài hạn.

Theo ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, Việt Nam đang được hưởng lợi từ nhiều yếu tố nền tảng như tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hóa cao và xu hướng tái cơ cấu chuỗi cung ứng trong khu vực. Tuy nhiên, điều đáng chú ý hơn chính là chất lượng của dòng vốn đầu tư. Các nhà đầu tư hiện nay không còn chỉ tìm kiếm cơ hội tăng trưởng ngắn hạn mà ngày càng chú trọng đến những tài sản sở hữu nền tảng vận hành tốt, vị trí chiến lược và khả năng tạo dòng tiền ổn định trong dài hạn. Đây được xem là tín hiệu tích cực đối với sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam, khi các quyết định đầu tư ngày càng dựa trên hiệu quả khai thác thực tế thay vì chỉ kỳ vọng vào sự tăng giá của tài sản.

Vai trò của bất động sản đang được định nghĩa lại

Trong quá khứ, bất động sản thường được xem là công cụ để tận dụng đà tăng trưởng kinh tế hoặc tìm kiếm lợi nhuận từ sự gia tăng giá trị tài sản.

Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện nay, vai trò của bất động sản đang được mở rộng đáng kể. Bên cạnh tiềm năng tăng giá vốn, nhà đầu tư ngày càng quan tâm hơn đến khả năng tạo thu nhập ổn định, bảo toàn giá trị tài sản và giảm thiểu biến động tổng thể của danh mục.

Khi thế giới bước vào giai đoạn mà biến động có thể trở thành trạng thái bình thường mới, những đặc tính cốt lõi của bất động sản đang được đánh giá lại dưới góc nhìn chiến lược hơn.

Điều này không đồng nghĩa mọi phân khúc bất động sản đều sẽ hưởng lợi như nhau, nhưng cho thấy loại tài sản này vẫn giữ vai trò quan trọng trong chiến lược phân bổ vốn của các nhà đầu tư toàn cầu, đặc biệt trong giai đoạn thị trường cần nhiều hơn những yếu tố ổn định và bền vững.

Nguồn: Chuyên trang Doanh nhân & Pháp luật - Báo Pháp luật Việt Nam