Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc và phân hóa. (Ảnh: HNV)

Nền tảng vĩ mô và động lực từ hạ tầng

Theo Batdongsan.com.vn tổng hợp, tháng 5/2026 ghi nhận những chỉ số kinh tế tích cực, đóng vai trò là động lực quan trọng hỗ trợ thị trường bất động sản.

Tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) mới trong 5 tháng đầu năm đạt 24,81 tỷ USD, tăng 34,9% so với cùng kỳ năm 2025. Cùng với đó, chỉ số sản xuất công nghiệp (IIP) tăng 8,8% và kim ngạch xuất khẩu hàng hóa đạt 215,7 tỷ USD (tăng 18 %), cho thấy sự cải thiện của nền kinh tế.

Các chỉ số vĩ mô tác động tích cực tới thị trường. (Nguồn: Batdongsan.com.vn)

Bên cạnh các chỉ số tăng trưởng, sự ổn định của chỉ số giá tiêu dùng (CPI) ở mức tăng 3,61% và thu ngân sách đạt 1.341 nghìn tỷ đồng (tăng 15,4%) đã tạo ra một môi trường đầu tư an toàn hơn.

Sự gia tăng 12,5% số lượng doanh nghiệp mới thành lập cùng lượng khách quốc tế đạt 1,78 triệu lượt (tăng 16,5%) cũng tạo ra nhu cầu lớn về không gian làm việc và lưu trú, hỗ trợ cho các phân khúc bất động sản liên quan.

Cùng yếu tố vĩ mô, hạ tầng và tháo gỡ pháp lý tiếp tục là hai động lực cốt lõi định hình nguồn cung tương lai. Hà Nội đẩy nhanh các tuyến giao thông kết nối đồng thời triển khai quy hoạch tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm, lấy sông Hồng làm trục cảnh quan chủ đạo. Thành phố Hồ Chí Minh tập trung cho Metro, Vành đai 3 và các tuyến cao tốc trọng điểm, gắn với ba hành lang chiến lược.

Top các địa phương đạt tỷ trọng mức độ quan tâm, đầu tư cao. (Nguồn: Batdongsan.com.vn)

Đáng chú ý là tiến trình khơi thông pháp lý. Nghị quyết 254/2025/QH15 bắt đầu được triển khai mạnh tại các địa phương, tập trung vào tháo gỡ vướng mắc đất đai, xác định giá đất, giao đất và xử lý dự án tồn đọng. Nhóm chính sách về tháo gỡ pháp lý cho dự án bất động sản được dự báo sẽ giải phóng một lượng cung trong giai đoạn tới.

Tuy vậy, tác động của hạ tầng và chính sách thường có độ trễ. Trong ngắn hạn, thị trường bất động sản vẫn chịu ảnh hưởng lớn từ khả năng hấp thụ của người mua và mặt bằng giá cao ở nhiều khu vực.

Thành phố Hồ Chí Minh dẫn đầu nhu cầu tìm kiếm bất động sản toàn quốc

Mức độ quan tâm đến bất động sản ở hai thị trường lớn nhất cả nước có sự thay đổi trong 5 tháng đầu năm 2026. Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, Thành phố Hồ Chí Minh mở rộng chiếm gần 50% tỷ trọng quan tâm bất động sản toàn quốc, tăng 8,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ và đang dẫn đầu nhu cầu tìm kiếm trên cả nước.

Tỷ lệ biến động mức quan tâm tới phân khúc ở và cho thuê. (Nguồn: Batdongsan.com.vn)

Ngược lại, Hà Nội giảm còn 27,6%, tương ứng mức giảm 5,9 điểm phần trăm. Diễn biến này cho thấy dòng tiền và sự quan tâm của người mua, nhà đầu tư đang có xu hướng quay lại thị trường phía nam sau giai đoạn dài thị trường phía bắc tăng giá.

Xét trên quy mô toàn quốc, lượng tìm kiếm bất động sản trong tháng 5 có sự sụt giảm khoảng 5% so với tháng 4. Tuy nhiên, nếu xét riêng theo loại hình, chung cư vẫn là phân khúc dẫn dắt thị trường về lượng quan tâm, trong khi các loại hình bất động sản khác như đất nền hay biệt thự đang chịu áp lực giảm lớn hơn.

Thị trường chung cư: giảm giá rao bán, tăng nhu cầu thuê

Tại Hà Nội, mức độ quan tâm chung cư bán vào tháng 5 tăng nhẹ 4% so với tháng trước, cho thấy sự phục hồi cục bộ; song vẫn giảm so với cùng kỳ 2025. Tại Thành phố Hồ Chí Minh (cũ), mức độ quan tâm chung cư bán giảm 3% theo tháng và giảm 11% theo năm.

Biên động giá chung cư phổ biến tại một số khu vực nổi bật trên cả nước. (Nguồn: Batdongsan.com.vn)

Trái lại, chung cư cho thuê có diễn biến tích cực hơn. Nhu cầu thuê tăng tại cả Hà Nội (tăng 6%) và Thành phố Hồ Chí Minh cũ (tăng 24%) so với cùng kỳ. Điều này cho thấy căn hộ vẫn là sản phẩm có nhu cầu sử dụng thực cao, đặc biệt trong bối cảnh giá mua nhà vượt khả năng tài chính của một bộ phận người dân đô thị.

Về giá, thị trường chung cư phân hóa theo vùng. Giá rao bán chung cư trung bình vào quý II/2026 tại Hà Nội dự tính khoảng 85 triệu đồng/m², giảm 2% so với quý trước, còn tại Thành phố Hồ Chí Minh (cũ) là 69 triệu đồng/ m², đi ngang so với quý trước. Giá rao bán chung cư Hưng Yên cũ và Bắc Ninh cũ cùng giảm 3%.

Diễn biến này có thể coi là một sự điều chỉnh cần thiết sau giai đoạn giá căn hộ ở các đô thị lớn tăng lên quá cao.

Phân khúc nhà riêng bán và cho thuê. (Nguồn: Batdongsan.com.vn)

Ngược lại, nhiều địa phương có giá rao bán chung cư đi lên, như Hải Phòng (cũ) tăng 8%, Quảng Ninh tăng 6%, Bình Định (cũ) tăng 13%, Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) tăng 20%, Long An (cũ) tăng 6% và Đồng Nai (cũ) tăng 5% so với quý trước. Các thị trường tỉnh như Đà Nẵng (cũ), Quảng Ninh, Hưng Yên cũ cũng ghi nhận lượng quan tâm chung cư bán tăng từ 9% - 13% so với tháng 4.

Điều này cho thấy nhu cầu đối với căn hộ tại các tỉnh đang được cải thiện, mở ra mặt bằng giá và cơ hội mới ngoài Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.

Thị trường nhà liền thổ phân hóa giữa hai đô thị lớn

Loại hình nhà riêng ghi nhận sự khác biệt giữa hai đô thị lớn. Thành phố Hồ Chí Minh duy trì sức hút với nhà riêng bán với mức độ quan tâm vào tháng 5/2026 tăng 5% so với cùng kỳ 2025. Trong khi tại Hà Nội, nhu cầu tìm kiếm nhà riêng bán và cho thuê đều giảm.

Biến động giá bán phổ biến tại Hà Nội. (Nguồn: Batdongsan.com.vn)

Mặc dù neo mức cao sau một thời gian tăng trưởng, mặt bằng giá rao bán nhà riêng Hà Nội đã bắt đầu xu hướng giảm nhẹ khoảng 1% trong những tháng gần đây. Một số quận trung tâm như Đống Đa, Hà Đông, Ba Đình cũ điều chỉnh giảm 3%.

Theo dữ liệu lớn Batdongsan.com.vn, khoảng cách giá rao bán nhà riêng giữa hai thành phố lớn tiếp tục nới rộng: giá phổ biến tại Hà Nội vào tháng 5/2026 là khoảng 253 triệu/ m², còn tại Thành phố Hồ Chí Minh (cũ) là 119 triệu/ m². Trong khi giá cho thuê nhà riêng ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh gần như ngang nhau, trung bình khoảng 20 triệu/căn/tháng.

Với nhà mặt phố, dữ liệu tháng 5/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy lượng quan tâm giảm 8-10% so với tháng liền trước ở cả hai thành phố lớn. Diễn biến giá có sự trái chiều: giá rao bán nhà phố Hà Nội mặc dù đã đi ngang từ đầu năm 2026 nhưng vẫn cao hơn 24% so với quý I/2025, trong khi Thành phố Hồ Chí Minh (cũ) giảm 7% giá bán trong cùng thời kỳ, nhưng giá thuê tăng 38%.

Biến động giá bán phổ biến Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. (Nguồn: Batdongsan.com.vn)

Ngoài ra, một số thị trường tỉnh ghi nhận giá rao bán nhà phố tăng so với đầu năm 2025. Trong đó, Đà Nẵng dẫn đầu với mức tăng 39%, Khánh Hòa tăng 17%, Hải Phòng tăng 16%.

Nhìn chung, dữ liệu tháng 5/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc và phân hóa. Xu hướng giảm giá chung cư tại Hà Nội là một tín hiệu phản ánh thị trường đang tự điều chỉnh về giá trị thực sau thời gian tăng nóng. Trong khi đó, việc hạ tầng được đẩy mạnh giải ngân và các chính sách pháp lý mới dần đi vào cuộc sống sẽ là động lực dài hạn cho thị trường.

Nguồn: Báo Nhân Dân